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公积金贷款额度的计算、及职工公积金缴存情况与公积金贷款的关系?
文章日期:2013-12-24 点击数:28517
日前,某位职工就公积金贷款额度的问题多次向我们提问,其中涉及到公积金贷款额度的计算问题,比较复杂,许多职工平时可能并不留意。为使大家明白个中道理,我们把问题和答案整理一下,以便广大职工及时维护自己的权益。
以下是该名职工提出的问题和我们的答复。
 
问:本人缴存公积金将近9年,现在欲首套购房。承办银行的员工告诉我,我公积金缴存基数比较低(注:即单位申报登记该职工的上一年度月平均收入),公积金贷款额度未达到我所愿理想额度(30万)。我有以下疑问:我在单位目前缴存基数确实是比较低(单位和个人两部分合计只有每月400元)。但我实际月工资数是可按30万公积金贷和50万商贷计算出来的月供款的两倍以上(有收入与工资卡流水为证)。请问我这个缴纳基数能贷到30万的额度吗?
答:我市的公积金贷款办法中,已明确了贷款额度计算方法,它由申请人的缴存情况(含余额和将缴存的拟算)、收入和债务、房价款、个人信用、首付款以及贷款年期等因素构成;办法中所指的收入,以住房公积金缴存单位申报登记的个人计缴工资基数为准。具体请登陆我中心网站“法规政策”栏目查阅该办法(进入个人明细中也有拟算功能)。
 
问:感谢贵单位的答复。我还有以下的疑问。
就《佛山市住房公积金住房抵押贷款办法》中第四章第十四条中5点所提及计算方式,以目前本人的申请条件得出如下计算结果:
第一点计算方式:我已缴交8年多的公积金,并且一直在缴,所以最高额度应为:30万
第二点计算方式:[公积金余额32000+(月缴396×退休月数355)]×2,即[32000+(396×355)]×2=345160。我可申请的额度约为:34万;
第三点计算方式:我已缴纳30%的首付,剩余70%的款项为80万元。按最高可贷额度规定也为:30万元;
第四点计算方式:本次贷款的月还款额÷月均收入≤50%(按公积金基数的50%,我的是800元)。
(注:上第四点中“我的是800元”,应是指计算得出个人月收入的一半800元用于偿还贷款本息。这是根据银监会《商业银行房地产贷款风险管理指引》设定的计算个人偿还能力的公式,收入首先用于日常必要的生活消费,余下才是可用于偿还债务的能力)
我通过房贷计算器得到结果:32万的公积金贷款按等额本息的还款方式,月还款额为1621元,按照这样的计算,我的申请额度应该是不到16万的。
第五点计算方式:按上述4点计算方式得出的最低可申请贷款额度为贷款人的可申请的最高贷款额度:我的最高申请额度就是不到16万的贷款额度了。
就以上计算方式看来30万与16万的落差也太大了。想咨询一下贵单位除了上述的计算审核外,能否考虑我的真实的收入情况。
答:根据网友反映的具体情况,我们进行了分析,发现有如下问题:
一、按照网友反映“第四点计算方式:本次贷款的月还款额/月均收入≤50%(按公积金基数的50%,我的是800元)。”由此可推算出网友缴存住房公积金的工资基数(即月收入)约为1600元。
以目前公积金贷款利率(年利率4.5%)计算,借款30万元,十年期每月需偿还本息约3108元,二十年期每月需偿还本息约1899元,三十年期每月需偿还本息约1521元。这个计算结果说明月还款额已大大超出了你的还款能力。
二、网友希望按照真实的收入情况作审核标准,即说明您现时缴存公积金工资基数不真实,多年来您并没有按照国家的规定缴存公积金。国务院《条例》明确规定,公积金的缴存以职工上年度平均月收入为计缴基数,收入是按国家规定的项目计算,这些法规和政策在我中心外网均有公示。请查阅。
三、我市住房公积金贷款是遵循权利与义务对等的原则设定,即多缴多得、少缴少得、不缴不得,这也是一个公平原则。您没有按照国家的规定缴存公积金,体现在公积金贷款上必然不可能获得更多的贷款额,我们只能也必须以您的实际缴存等因素核定您的可贷额。
 
问:再次感谢贵单位的耐心回复。在此我声明一下,您们所提到的缴存基数不真实的情况,是本人单位在为员工缴纳公积金的问题上走空子。在此呼吁有类似经历的网友注意,如果在你权衡过利益以后(极大可能是丢工作)。可以考虑向当地公积金管理中心进行举报。通过相关的行政执法对所属单位补缴。希望这个意见能帮到大家。
 
注:双方的问答虽然到此为止,但还是多提醒广大职工一点,无论是国务院《住房公积金管理条例》,还是其他文件(如省政府《关于进一步加强住房公积金管理的实施意见》(粤府办[2002]63号)“凡用人单位招聘职工,单位和职工个人都须承担缴存住房公积金的义务”),都有明确单位、职工的法定义务(包括缴存和监督单位缴存);而职工上年度月平均收入数据,是由代扣代缴的用工单位据实申报登记的,职工可登记管理中心网站查核单位为你们申报登记的收入,这是职工行使对用人单位代扣代缴住房公积金的监督权。
住房公积金管理部门也有督促和以行政执法的形式,促使用人单位缴存住房公积金的义务和权力,但是国家并未赋予住房公积金管理部门“主动”执法的职权(如主动到用人单位检查用工情况、职工的收入情况等),因此必须依靠广大职工真实反映情况、提供依法有效的资料(如是否在职职工、在职时间、在职期间的收入,等等),才能启动行政执法程序,督促用人单位建立和缴存住房公积金。没有这些要件和执法标的(谁欠缴、欠缴多少并需补缴多少),住房公积金管理部门无法作出有效的行政处理意见(决定),否则将会是行政不当引来行政诉讼。这些行政执法要求是国家行政立法对有权作出行政处理、行政处罚部门的法定要求。而被行政处理或处罚的单位,也有法定的申辩权和诉讼权,甚至通过法律顾问或律师进行抗辩,只要职工提供的资料不实、或作出的行政处理、行政处罚存在瑕疵、或处理过程不当等,都可以通过行政复议、行政诉讼而“推翻”行政处理决定或行政处罚。
希望广大职工能理解上述道理,采取合法、合适的方式维护自己的权益。
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