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职工购房的商业贷款目前不能转为住房公积金贷款
文章日期:2007-08-03 点击数:16570
职工早前购房的商业贷款可否转为住房公积金贷款的问题,我们于2006年根据职工的反映,开展了多方面的调研,但由于法律法规、政策以及商业银行风险内控制度等的问题,这项工作一直不能实施。现把情况说明如下。
住房公积金贷款的目的是为帮助职工购房,但同时这项业务的开展,首先必须符合国家的法律法规和有关政策规定,所以在讨论职工早前购房的商业贷款可否转为住房公积金贷款的问题时,必须明确一下两项国家的法规和政策:
一、发放购房抵押贷款,申请借款人必须提供抵押物,同时与贷款发放方签订借款合同,因此双方遵守的法律规定是《合同法》和《担保法》,这一点商业贷款与公积金贷款是一致的;
二、《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》(建金管[2005]5号)第十六条规定:“贷款资金应当划入售房单位(售房人)或者建房、修房承担方在银行开设的账户内,不得直接划入借款人账户或者支付现金给借款人。”
另外,公积金贷款的资金是我市职工多年缴存建立起来的基金,到职工退休时要本息归还职工本人,住房公积金管理中心(以下简称管理中心)的职责之一是保障贷款的安全,而不仅仅是发放贷款了事。
在明确了上述法律法规和政策规定的基础上,我们再对职工早前购房的商业贷款可否转为住房公积金贷款的问题展开讨论:
一、当职工要把商业贷款转为住房公积金贷款,首先是“解除”与商业银行的借贷关系(包含房屋抵押关系),这时商业银行的要求是还清借款后才能解除这些借贷和抵押关系,商业银行的要求是根据《合同法》和《担保法》,体现在借贷双方签订的商业借款合同上的权利义务。
借款人(职工)如这样做后再申请公积金贷款,管理中心实际上无法把款项借出,因为按规定公积金“不得直接划入借款人账户或者支付现金给借款人”;如果管理中心只把借款划到银行,职工个人实际上不能取得款项反而要承担借款利息,结果不是帮助职工购房还贷,反而是增加职工的利息负担。
二、如职工要求不是与商业银行解除原来的借款协议,而是先申请公积金贷款,然后用公积金贷款“冲抵”商业银行的贷款,那么有两个问题需要解决:一是如上所述的法律法规,公积金贷款同样需要借款人提供抵押物,购房职工原来购买的房产在借贷商业银行贷款时已经抵押给银行,在未还清商业银行的借款前(即抵押的房产未解押),按照《合同法》和《担保法》的规定,抵押的房产无法再提供用作公积金贷款的抵押物,贷款审批是不能被通过;二是可否商业银行贷款未还清前、在职工申请公积金贷款的同时由商业银行把抵押的房产“让出”给公积金贷款之抵押,这涉及商业银行的内部风险控制制度。在我们调研时,多家银行表示,他们总行规定(贷款风险控制制度)不允许这样做,特别这几年来国内外一些房贷出现的金融风险事件,说明这种做法会“滋生”许多意料之外的问题,地方一级的商业银行分行无权作出这样的决策。
针对上述的两个情况,我们曾设想:用公积金贷款资金“冲抵”商业银行贷款后,商业银行负责抵押物的解押并把抵押权利人转到管理中心公积金贷款的名下。但商业银行作为金融企业,只能负责商业贷款的发放、管理和收回,抵押权的转移、“转让”,他们没有这个职能,所以也就承担不了任何保证。这样一来,以这个形式发放的公积金贷款随时可能没有抵押物,这对贷款是一个严重的资金安全问题,同时也违反上述关于贷款(包括商业贷款和公积金贷款)必须提供抵押物的规定。
因此,商业贷款转为公积金贷款的问题,就目前法律法规和政策的规定情况下,不能实施和操作。
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